Единая
Риэлтерская
Сеть

Купить квартиру "подводные камни"

После долгих поисков, горы перелопаченной тематической прессы и моря затраченного времени на разговоры по телефону, а так же километров, проезженных по осмотрам, Вы выбрали квартиру.

Часть пути до заветной мечты пройдена, теперь осталось пройти вторую - надо убедиться в юридической чистоте квартиры. Что это, спросите Вы, и вопрос будет вполне резонным, т.к. не многие знают, что это такое.

Юридической чистотой квартиры является всесторонняя проверка квартиры в юридическом и историческом плане, что связано со множеством документов. История упомянута не зря, ведь разговор пойдет о вторичном жилье. Только после всей этой процедуры Вы можете вздохнуть свободно и начать делать ремонт уже в СВОЕЙ по праву квартире.

Покупая вторичное жилье без проверки, Вы никогда не можете быть уверенным, что из воздуха не материализуется некий гражданин, который заявит, что эта квартира его, или его брата, или свата, и не попросит Вас оттуда "выметаться", так что начнем сначала.

Документы на квартиру

Если Вы покупаете квартиру при помощи Агентства недвижимости, то риэлтор, который будет Вас сопровождать от начала и до победного конца, обязательно запросит у продавца недвижимости пакет документов на продаваемую квартиру. Что же в него входит?

Помимо справок из БТИ и оплаченных коммунальных платежах есть еще несколько очень важных документов, на получении которых обязательно будет присутствовать Ваш риелтор, чтобы убедиться в том, что справка выдана официальным органом, а не напечатана на цветном принтере.

К этим документам относится архивная выписка из паспортного стола. Что это за документ и что мы из него узнаем? Архивная выписка берется за максимально возможный срок (при определенном везении от момента постройки дома) и из него становится ясно, кто и когда проживал в данной, интересующей нас квартире, куда, оттуда выбыл и по какой причине, а так же, все ли из проживающих на законном основании, участвовали в приватизации, или кто то не удостоился столь высокой чести.

Тот, кому не довелось поучаствовать в этом мероприятии, является для покупателя квартиры реальной и ощутимой угрозой. Не так давно в нашей стране практиковалась выписка граждан с места жительства при некоторых обстоятельствах, как то: угодил несознательный гражданин в места лишения свободы или доблестно пошел защищать Родное Отечество или совсем уж плохо-психоневрологическая клиника.

Случается такое, что тот, кто "сел" выходит, а тот, кто заболел - выздоравливает и тогда им тоже где-то надо жить. На совершенно законном основании эти граждане могут потребовать либо расторгнуть сделку, либо потребовать часть квартиры.

В свое время из-за несовершенства законодательства достаточно часто нарушались права несовершеннолетних при приватизации. Поясню, что это такое и с чем это едят.

Так вот, при приватизации, то есть переводе жилого помещения из состояния муниципального в состояние собственности интересы прописанных в квартире детей либо по незнанию, либо по недоброму умыслу были ущемлены, то есть ребенок не участвовал в приватизации данной квартиры и спустя годы опять же, как и в предыдущей серии вернуться для наведения справедливости за Ваш счет. Нам ведь этого не надо?

Поэтому есть возможность избежать этой неприятной ситуации. Можно поступить следующим образом: по достижении совершеннолетия попросить детей, прописанных в квартире на день приватизации написать расписку об отказе в приватизации данной площади. Нюанс состоит в том, что обычная расписка не будет иметь юридической силы. Потребуется заверить отказ у нотариуса, или принести лично заявление в районный отдел приватизации.

Наследство

Есть еще несколько документов, проверкой которых не следует пренебрегать. Это договор наследования. Во-первых, если наследник не один, то прошедшие годы не могут повлиять на решение суда о расторжении сделки, несмотря на то, что срок исковой давности три года. Как правило, в случае, если объявляются обиженные родственники, по той или иной причине не успевшие вовремя поделить наследство, то свою долю на совершенно законных основаниях будут требовать с Вас, и ни какой суд не встанет на Вашу защиту.

Так что, если уж решились покупать квартиру с документами о наследстве, то услугами риэлторов пренебрегать совсем не стоит, особенно если сделку "ведет" компания с хорошим и известным именем- репутация дороже и обязательно (!) не забудьте взять расписку с продавца(ов) о том, что он клятвенно заверяет, что не будет беспокоить Вас с проблемой появления возможных наследников.


Вариант следующий - дарение.

Штука замечательная и можно сказать приятная, если бы не... Продавец решает оформить квартиру дарением, при этом за Вашу уступчивость в этом вопросе, делая солидную скидку. Можно предположить, что у него есть жена или муж, или другой заинтересованный родственник, от которого продавец хотел бы утаить сумму, полученную в результате этой сделки. Есть еще вариант, на котором можно "споткнуться". Это тот случай, когда один из супругов дарит квартиру, не ставя в известность другого. В таком случае обиженный супруг вполне может забрать у Вас вторую половину квартиры, или получить с Вас половину стоимости квартиры.
Ну, что посмотрим чего еще нужно опасаться?

Обременение.

Слышали такое слово? Что же входит в это понятие? Итак, обременения это ограничения, наложенные на сделки с любым имуществом. Эти ограничения в полном объеме прописаны в федеральном законодательстве.
В эти понятия входят так же признание продавца недееспособным, то есть человек может состоять на учете в психоневрологическом диспансере, но это можно проверить - заехать в районный диспансер и запросить справку о состоянии здоровья продавца. Но если продавец недавно переехал в покупаемую Вами квартиру, то тут следует насторожиться. Он мог просто по забывчивости не сообщать по старому месту жительства об изменениях в учетной записи, тогда здесь он будет числиться здоровым.

Следующим этапом будет договор купли-продажи квартиры.

В нем должны быть прописаны Ваши права, на случай, если сделка может быть признана "кабальной"- есть такое понятие. Это значит, что квартира, которая продается, выставлена на продажу под нажимом непреодолимых обстоятельств, таких как спасение жизни близкого человека. В каждом отдельном случае суд рассматривает кабальность сделки отдельно.
Приведем еще несколько причин, по которым не следовало бы совершать сделку.

Генеральная доверенность

Это генеральная доверенность, думаем понятно почему? Это значит, что собственника на сделке может не оказаться, а за этим следует много вопросов, начиная от того где он сейчас.

Дом значится в списках под снос.

Ясно, что наши органы власти прописать Вас в такой дом не смогут, опять же БТИ. С этой огранизацией могут возникнуть сложности в случае, если в квартире сделана перепланировка без разрешения вышеописанной организации и не занесена в соответствующий реестр.

На самом деле это лишь немногая часть сложностей, с которыми Вам придется столкнуться, решись Вы на столь отважный шаг покупать квартиру самостоятельно. Понятно даже ребенку, что с починкой телевизора хорошо справится телемастер, а с покраской стен - маляры, ну а недвижимостью пусть занимаются риэлторы.


Статья 159 УК РФ – «мошенничество» Севастопольский проспект, 2006 год

Так все представлялось покупателю

Молодой человек, занимался продажей квартиры своей престарелой родственницы. Деньги нужны были срочно, так как он собирался, продав квартиру в Москве, купить квартиру в Одинцово, в своем же доме. Бабушка была согласна продать и переехать к внуку поближе. Квартиру показывала охотно, на сделке собиралась присутствовать лично. Продавала дешево, потому что срочно. Предоставила и паспорт, и документы на квартиру.
На самом деле
В квартире действительно была прописана бабушка, да не та. На неделе, настоящую владелицу квартиры, несколько раз вызывали в собес, что бы вручить некоторую гуманитарную помощь. Документы на квартиру лежали в комоде, в ящике. Паспорт, как она думала, там же. Ключи теряла недавно, но были запасные, хорошо, что замок менять не пришлось...

Итог

Покупатель квартиры, решивший купить квартиру самостоятельно, на свой страх и риск, до сих пор судится, пытаясь вернуть свои деньги.

Мошенники, нашли бабушку, похожую на реальную владелицу квартиры и "легко" обманули покупателя.

Если бы, перед сделкой, покупатель обратился в агентство недвижимости или проверил бы квартиру сам - его деньги остались бы целы. Ведь в данном случае, одного разговора с соседями, участковым - оказалось бы достаточно, чтобы не "попасть в лапы" к мошенникам


Если кто-то, с помощью обмана или злоупотребляя чьим-то доверием, совершает действия, а именно: приобретает права на чужое имущество, то он – мошенник. За эти действия мошенника можно привлечь к уголовной ответственности.

Цель мошенника – это приобрести права на чужое имущество: жилое помещение, недвижимость и т.д. Конечно, приобрести права можно и законным путем: купля-продажа, обмен и т.д. Но, мошенник действует иначе. Основное его оружие это – обман или злоупотребление доверием. Чтобы завладеть чужим имуществом, мошенник прибегает к обману или пользуется доверчивостью граждан.

В обмане мошенники очень преуспели, как правило, они хорошие артисты. А втереться в доверие – это для них простой пустяк. Самое сложное – это то, что мошенники действуют группами и по предварительному сговору. Группа хорошо организована, у каждого члена группы свои роли, которые исполняются очень профессионально и правдиво.

Как не оказаться «в лапах» этих мошенников? Как избежать длительных судебных разбирательств? Выход один – быть очень предусмотрительным и не верить никому на слово. Но и этого, как свидетельствует судебная практика, недостаточно.

Некоторые мошенники, используя свои связи, в состоянии подделать любой документ. Но их, к счастью, немного. Основная часть жилищных мошенников совершают свои «делишки», благодаря чрезмерной доверчивости, как продавцов жилья, так и покупателей. Но как в таком случае продать свое жилье, если продавец человек занятой и продажей придется заняться впервые? Выход один: поручить это нелегкое и муторное дело кому-нибудь другому, более расторопному и понимающему в этом толк.

Действующее законодательство предусматривает в этом случае институт представительства, т.е. одно лицо представитель от имени другого лица представляемого на основании доверенности, совершает сделку. Доверенность – это письменный документ, нотариально удостоверенный, выдаваемый одним лицом другому для представления интересов его перед третьими лицами. Как правило, представитель предъявляет покупателю доверенность и заявляет, что он уполномочен совершать сделки от имени продавца.

В этот момент покупателю необходимо тщательно изучить предъявляемую доверенность, т.к. не исключается возможность:
- подделки доверенности;
- доверенность может быть отменена в установленном порядке;
- доверенность может быть выдана гражданином, который уже умер. Доверенность в этом случае полностью утрачивает юридическую силу.

Проверить подлинность доверенности можно только одним способом – это лично встретиться с хозяином, продаваемого жилья, и выяснить, действительно ли выдавалась доверенность. Личная встреча позволит покупателю выяснить и состояние здоровья продавца, а также его возраст, не злоупотребляет ли спиртным, не состоит ли на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере и т.д. Если имеются какие-то подозрения на состояние здоровья, то к сделке необходимо подготовиться наиболее тщательно.

Примечание: если вы наиболее тщательно будете изучать представленные документы, расспрашивать подробно о нюансах предстоящей сделки, то это затруднит мошеннику провернуть свою махинацию, а может даже заставит его отказаться от задуманного. Тем самым, вы обеспечите себе спокойную жизнь и сохраните свои деньги, а это, поверьте, многое значит....

Цены на недвижимость. Прогноз на 2008 год

Резкое повышение цен на недвижимость произошло в 2006 году. Не напоминает ли эту ситуацию 2008 год? Какие прогнозы делают эксперты?

Многие эксперты утверждают, что цены на недвижимость, после достаточно резкого подъема в январе-феврале этого года, не превысят среднегодовой показатель в пределах двадцати процентов.
Подорожало и первичное и вторичное жилье. Цены на недвижимость поднялись, за два первых месяца 2008 года примерно на десять процентов. Увеличение цен на недвижимость коснулось всех сегментов рынка.

Причиной повышения цен, многие эксперты предполагают, в основном, ситуацию на фондовом рынке. Кризис на общемировых рынках повлиял на цены недвижимости в сторону их увеличения. Какая-то группа инвесторов стала выводить свои средства с фондового рынка и вкладывать их в недвижимость (как к более стабильному рынку). Приток инвесторов увеличил спрос на рынке недвижимости и соответственно цены на недвижимость начали свой стремительный рост.

Цены на недвижимость, также оказались под влиянием образовавшегося дефицита предложений (особенно ярко это проявилось на вторичном рынке жилья). По словам продавцов недвижимости, образовывались даже очереди. Цены на недвижимость, пользуясь ситуацией, продавцы незамедлительно подняли.

Третьим фактором, считают эксперты, повлияло ипотечное кредитование. Банки, чтобы минимизировать свои риски, увеличили свои требования к заемщикам. Люди, предполагая, что в будущем требования банков будут в дальнейшем все более ужесточаться, решили приобрести недвижимость по ипотечному кредитованию уже сегодня.
Однако, утверждают многие эксперты, ажиотажный спрос, возникший в январе-феврале месяцах, в дальнейшем утихнет. Цены на недвижимость стабилизируются и продолжат свой рост уже не такими большими темпами. Среднегодовой показатель повышения цен будет на уровне 15-20 процентов. Предпосылок для какого-либо кризиса сейчас нет.

Продажа квартиры

Если у вас есть квартира или дом, которые вы хотели бы продать, то вам стоит ознакомиться с некоторыми нюансами, которые помогут сделать это лучше и дороже.

Побеспокоиться о том, чтобы ваша квартира произвела хорошее впечатление на потенциального покупателя, следует заранее. Грандиозного ремонта затевать не следует, но, тем не менее, косметический ремонт, в данной ситуации, будет вполне уместен. К тому же, есть смысл вывезти всю мебель до прихода покупателей. Даже если ваша квартира не очень большая, пустые чистые комнаты произведут благоприятное впечатление. Во-первых, комнаты визуально будут казаться больше, а потолки – выше. А, во-вторых, отсутствие лишней мебели, поможет покупателю более ярко представить, как он распределит свою мебель в этой квартире.

Обратите внимание и на подъезд. В большинстве случаев, люди отказываются покупать квартиру, если в подъезде нет света, грязно, а на стенах присутствуют всевозможные примеры «народного творчества». Сделайте уборку сами, или заплатите уборщице, чтобы она подготовила подъезд к приходу ваших гостей.

Так же, стоит уделить внимание и на входные двери, свою и соседей. Первое, что интересует людей, которые собираются покупать жилье – это наличие спокойных порядочных соседей. И если соседская дверь может навести покупателей на мысль о неблагополучных соседях, то желательно этот вопрос-то же решить. Поменяв соседскую дверь за свой счет, вы не только не потеряете свои деньги, больше того, вы сможете продать квартиру дороже, и не дадите возможности покупателям сбить цену.
Когда ждете покупателей смотреть квартиру, не стоит встречать их в домашних тапочках и халате.

Оденьтесь респектабельно, это произведет хорошее впечатление и настроит всех на серьезный лад.
Но вот, ваши потенциальные покупатели пришли. О чем же говорить? Да, обо всем. Хвалите свою квартиру, но не преувеличивайте. Для того, чтобы разговор получился благоприятным для вас, постарайтесь заранее узнать о ваших покупателях. Например, если вы продаете квартиру пожилым людям, то новости о том, что у вас спокойный тихий район, приведут их в хорошее расположение. Расскажите о магазинах, которые находятся неподалеку, об аптеке на углу дома. Все это только укрепит их уверенность, что жилье им подходит.

Молодую пару больше будут интересовать сведения о том, где можно хорошо провести время, а семейных людей – наличие школы. Поэтому, подготовьтесь заранее к встрече, и вы сможете даже из некоторых минусов сделать плюсы. Но, не стоит врать, стараясь приукрасить. Все равно, ложь рано или поздно раскроется, и вы можете упустить хорошую сделку.
И последнее, если квартиру покупает пара – мужчина и женщина – старайтесь, чтобы хорошее впечатление было произведено именно на женщину. Ведь если она не захочет жить здесь, то, скорее всего, квартира куплена не будет. Но если ей понравится – будьте уверены, мужчину она уговорить сможет всегда.

“С широко закрытыми глазами” или как правильно оценить квартиру при осмотре

В то время, как обладатель собственности, выставленной на продажу, готовит ее, чтобы выставить в выгодном свете “пред светлы очи” потенциального покупателя, мы с вами пройдем “краткий курс молодого бойца”, т.е. человека, желающего не ошибиться в выборе приобретаемого жилья.

Первое правило гласит – осматривайте квартиру при солнечных лучах. Это условие позволит реально взглянуть и на жилье и на местность, где расположен дом. Естественно, что если владельцы квартиры ни в какую не согласны с полным дневным освещением, то это явится дополнительным фактором к внеплановому осмотру местных “достопримечательностей”. Явно здесь что-то нечисто, и в прямом и в переносном смысле. Посещать осматриваемую жилплощадь лучше в первой половине дня в будни – именно в это время вашим глазам предстанет полная картина о шумности и возможной загазованности района.

Правило второе: не поленитесь ознакомиться с транспортной и торговой инфраструктурой местности, в которой вам, возможно, доведется жить. Собственные впечатления лучше конспектировать, чтобы потом проанализировать возможные варианты в спокойной домашней обстановке. Подъезд не последний момент в оценке презентабельности приобретаемого жилья и не исключено, что именно он даст полную картину социума, проживающего в доме. Стоит также воспользоваться бесплатными услугами местного “справочного бюро”, т.е. бабушек-старушек. Обычно именно они выдают всю информацию сполна, не упуская никаких “пикантных” подробностей из жизни проживающих в доме.

Правило третье: обязательно проведите “блиц-интервью” с наиболее благожелательно настроенными соседями. Расспросите их о работе ЖЭКа, об отоплении дома в зимний период, о кап. ремонтах, проводимых в доме и т.д. Соседи предоставят и сведения о близлежащих магазинах, автомобильных стоянках, остановках общественного транспорта. Все полученные сведения можно сравнить с той приукрашенной “лапшой”, которую вам обязательно повесят на уши владельцы осматриваемой жилой недвижимости. Таким образом станет понятен тот коэффициент поправок на который стоит умножать данные, полученные от хозяев квартиры.

Правило четвертое: учитывайте при осмотре квартиры возможности косметического ремонта! Подобная процедура осуществляется хозяевами квартиры в большей степени из-за желания завуалировать проблемные зоны. Да и сам бутафорский ремонт обычно выполняется на любительском уровне и без привлечения ощутимых денежных средств и профессиональных специалистов. Возьмите с собой на осмотр квартиры человека, разбирающегося в строительстве и ремонтах. Оплата услуг консультатнта явится небольшим денежным вливанием по сравнению с теми тысячами, которые придется выложить за возможный ремонт в будущем.

Правило пятое: обращайте внимание на потолки в квартире. Свежая краска на потолке явится сигналом о том, что либо соседи могут страдать амнезией и не закрывать водопроводные краны, либо крыша над головой протекает (в случае если квартира расположена на последнем этаже). Проверьте и простучите всю сантехнику, оцените чистоту воды и силу напора. Электропроводка – это вообще отдельная история и ее проверке стоит уделить столько внимания, сколько возможно. Одним словом – не ленитесь и заглядывайте в каждый укромный уголок квартиры, в которой вам, возможно, предстоит жить! Будьте одновременно и критиком, и аналитиком.


При покупке квартиры не пренебрегайте мелочами!

Редко кто из покупателей интересуется у продавца о количестве прописанных лиц в квартире, которую хотят продать. Иногда просто спрашивают у продавца и верят ему на слово, напрочь забывая, что «чужая душа – потемки». О необходимости проведения тщательной проверки даже и не задумываются. При покупке квартиры мелочей не бывает. Установить количество прописанных лиц – это только половина дела, хотя и здесь придется немало побегать по ЖЭУ, ЖКО, адресным и паспортно-визовым службам. Вторая половина и самая важная – это необходимость проведения личной встречи с каждым из прописанных лиц (по возможности, конечно). В ходе разговора нужно выяснить:
- в каких (родственных, дружеских и т.д.) отношениях находится прописанное лицо с собственником квартиры.
- знает ли прописанное лицо о продаже квартиры.
- согласно ли прописанное лицо на продажу квартиры.
- где в дальнейшем будет проживать прописанное лицо в случае продажи квартиры.
Получив ответы на указанные вопросы, можно с уверенностью сделать соответствующий вывод о «чистоте» продаваемого жилья.
Предвидя интерес покупателя к прописанным лицам, продавец заблаговременно может запастись «фиктивными» справками и расписками в отношении каждого прописанного лица и показать их покупателю в качестве подтверждения «чистоты» своего жилого помещения. На этот «крючок» попадаться нельзя, а лучше заняться личной проверкой, чтобы избежать в дальнейшем судебных тяжб и не потерять свои кровные деньги.

Как продать квартиру подороже?

Ecли вы peшили пpoдaть квapтиpy, тo, нecoмнeннo, xoтитe cдeлaть этo кaк мoжнo дopoжe. Лишняя пapa-тpoйкa тыcяч дoллapoв никoмy eщe нe пoмeшaлa. И чтo жe нyжнo cдeлaть, чтoбы иx пoлyчить?- cпpocитe вы.

Ha выгoднyю пpoдaжy квapтиpы влияeт кyчa фaктopoв. K пpимepy, кyдa и кaк вы пoдaли oбъявлeниe o пpoдaжe, кaкyю инфopмaцию oнo coдepжит. Taкжe влияeт вaш cтиль oбщeния c пoтeнциaльными пoкyпaтeлями личнo, или пpи тeлeфoннoм paзгoвope. He лишним бyдeт xopoшo opгaнизoвaнный пoкaз квapтиpы. Пepeд этим квapтиpy необходимо пoдгoтoвить кaк cлeдyeт.

Bлияeт нa цeнy и caмo oбcyждeниe цeны, paзгoвopы o дocтoинcтвax и нeдocтaткax квapтиpы и тoмy пoдoбнoe. Пpaвильный пoдxoд пoзвoляeт пoлyчить зa квapтиpy нa нecкoлькo тыcяч дoллapoв бoльшe, чeм вы pacчитывaли внaчaлe.

Heкoтopыe пoлaгaют, чтo пoкyпaтeль нe бyдeт пpидaвaть знaчeниe внeшнeмy видy квapтиpы, вeдь вce paвнo oн бyдeт дeлaть в нeй peмoнт, и нeт нeoбxoдимocти пpивoдить ee в пopядoк. Дyмaя тaк, пpoдaвeц oчeнь cepьeзнo зaблyждaeтcя.

Bид квapтиpы oчeнь cyщecтвeннo влияeт нa выбop пoкyпaтeля, для кoгo-тo вepoятнo чиcтo в пcиxoлoгичecкoм плaнe, a для кoгo-тo cлoжитcя блaгoпpиятнoe впeчaтлeниe o xoзяинe. He cтoит yпycкaть из видy тoт фaкт, чтo нe кaждый пoкyпaтeль pacпoлaгaeт cpeдcтвaми, чтoбы пocлe пoкyпки квapтиpы зaтeять peмoнт. Boзмoжнo oн coбиpaeтcя нeкoтopoe вpeмя пpoжить в нeй и бeз peмoнтa.

Bce эти oбcтoятeльcтвa, нapядy co мнoгими дpyгими фaктopaми, являютcя cocтaвляющими ycпexa в дeлe выгoднoй пpoдaжи квapтиpы.

Cлeдoвaтeльнo, квapтиpy пepeд пpoдaжeй нyжнo пpивecти в пpeзeнтaбeльнoe cocтoяниe. Koнeчнo, нe нyжнo бpocaтьcя в кpaйнocти и дeлaть дopoгyщий и oбъeмный peмoнт в квapтиpe. Heoбxoдимo пpocтo ликвидиpoвaть явнo бpocaющиecя в глaзa нeдocтaтки.

Пoмимo этoгo, y мнoгиx в квapтиpe нaкoпилиcь кyчa нeнyжнoгo xлaмa, вeщeй, кoтopыe нe плaниpyeтcя зaбиpaть пpи пepeeздe. Иx пpocтo выбpocят пpи ocвoбoждeнии квapтиpы. Cдeлaйтe этo дo пoкaзa cвoeй квapтиpы пoкyпaтeлям. B нeзaxлaмлeннoй вeщaми и мeбeлью квapтиpe coздaeтcя впeчaтлeниe пpocтopa и cвeтa. Bнeшняя пpивлeкaтeльнocть тaкoй квapтиpы вoзpacтaeт, чтo нeпocpeдcтвeннo oтpaжaeтcя нa цeнe квартиры.

Baжeн тaкжe внeшний вид пoдъeздa, лифтa и лecтничнoй плoщaдки. Пpивeдитe вce в пopядoк пepeд вxoдoм в квapтиpy. Cдeлaйтe тaк, чтoбы тaм былo чиcтo, cвeтлo и ничeм нe пaxлo.
100$, пoтpaчeнныe на вce этo, вoзвpaтятcя 1000$ пocлe пpoдaжи.