Единая
Риэлтерская
Сеть

НЕЗАКОННАЯ ПРОДАЖА И МОШЕННИЧЕСТВО

Это наиболее часто встречающиеся способы махинаций с недвижимыми объектами. Гражданин, ранее владевший квартирой (первый собственник), теряет ее по каким-либо причинам, в результате чего право собственности переходит в другие руки. Квартира продается новому покупателю, и тут первый собственник «появляется на арене» с судебным иском об оспаривании такой сделки. Особый цинизм приобретает этот случай, когда первый собственник оказывается в незаконном сговоре с первым покупателем, который либо быстренько превращается в банкрота, либо попросту исчезает еще до того, как добросовестный (второй) покупатель успеет адекватно оценить ситуацию и предпринять какие-либо шаги.
В таких сделках одна из сторон – мошенник в 99% вариантов. Случаи, когда все участники событий добросовестно заблуждаются, единичны.

ЧТО ДЕЛАТЬ?

Государство со своей стороны предприняло ряд шагов, законодательно защитив интересы добросовестного приобретателя. Но тут есть одно «но»: доказывать собственную «добросовестность» перед лицом закона придется самостоятельно. И тут ни государство, ни остальные участники сделки не помощники.
Первый собственник может действовать по-разному. Если с момента утраты им права собственности на свою недвижимость прошло достаточно времени, и она уже перепродавалась несколько раз, первый собственник может сначала оспорить сделку с первым покупателем, а затем – и все остальные сделки, по цепочке.
Некоторые решаются действовать в обратной последовательности – вначале оспаривать сделку с последним, добросовестным приобретателем. В таком случае шансы добросовестного приобретателя сохранить за собой спорную недвижимость довольно велики, поскольку в момент продажи спорного объекта не имелось никаких препятствий и наложенных законом обременений.
Как действовать в каждой конкретной ситуации, может подсказать лишь опытный адвокат, с учетом обстоятельств сделки и «истории» объекта недвижимости.

А СУДЬИ – ЧТО?

В большинстве случаев суд вникает не только в нюансы первой сделки, но и уточняет детали всех предыдущих. Но если предмет искового заявления – оспаривание лишь одной из сделок, судебная инстанция не выходит за пределы исковых требований и не может признать незаконными все остальные сделки.
Гражданский кодекс гласит, что при невозможности возврата утраченного имущества, другая сторона обязана предоставить денежную компенсацию. Таким образом, имущество остается у добросовестного приобретателя, а первый собственник получает денежную сумму.
Некоторые собственники обращаются в суд с иском об истребовании своей недвижимости из чужого незаконного владения. В такой ситуации суды ведут себя по-разному. Одни принимают иск в производство и рассматривают его по существу, а другие оставляют исковое заявление без движения, рекомендуя истцу для начала оспорить саму сделку.

ПРИНЯТИЕ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫХ МЕР

Зачастую, первый собственник ходатайствует перед судом о применении обеспечительных мер, т.е. наложение запрета на отчуждение спорной недвижимости. Целью в данном случае является недопущение дальнейшей перепродажи недвижимости. Суды охотно идут на такие меры, и резоном для них является то, что объект уже неоднократно продавался и, скорее всего, от него вновь попытаются избавиться.

КАК ЗАЩИТИТЬ СВОЮ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Совет один – тщательно готовиться к сделке, внимательно изучая документы вместе с юристом. Если Вы планируете приобрести здание или офисное помещение, то признаком добросовестного продавца является предоставление им любых требуемых Вами документов: документа о праве собственности на объект, копии договора купли-продажи, выписки из реестра с информацией о статусе недвижимости и всех сделках с ней, документы БТИ. Всё это нуждается в самом пристальном изучении и сопоставлении. Только так можно со значительной долей уверенности рассуждать о юридической чистоте данного объекта.

Если на кону стоят большие деньги, то и репутация организации-продавца должна быть проверена. С этой целью можно заказать справку в Федеральной налоговой службе или компании «Бизнссофт». Если окажется, что организация существует пару месяцев, то необходимо убедиться в том, что это не фирма-однодневка, зарегистрированная специально для того, чтобы «кинуть» вас (или кого-то другого).

Важно обратить внимание на то, кто именно будет подписывать договор купли-продажи со стороны продавца. Дело в том, что не во всех компаниях исполнительный или коммерческий директор имеет право осуществления такой сделки от лица своей организации. Такие моменты должны быть прописаны, например, в Уставе компании. В любом случае, хорошо, если лицо, подписывающее документы, располагает нотариально заверенной доверенностью, выданной генеральным директором или президентом фирмы.

ЕЩЕ НЕСКОЛЬКО СОВЕТОВ

Даже если суд первой инстанции выносит неблагоприятное решение, - его можно и нужно обжаловать. Если Вы абсолютно уверены, что Вас облапошили мошенники, обращайтесь в прокуратуру. Не бойтесь объяснить противной стороне, что Вы не собираетесь прекращать борьбу, готовы привлечь СМИ и сделать процесс максимально открытым. Иногда таких заявлений бывает достаточно, чтобы прекратить всяческую охоту за Вашей недвижимостью.

Не лишним будет и пункт в договоре, по которому продавец утверждает, что на момент продажи объекта недвижимости, он не является предметом спора, на него отсутствуют обременения, и третьи лица не заявляют о своих правах на него. Дополнением к такому заявлению послужит справка из ФРС.

Существенную помощь может оказать и умение ориентироваться в сети Интернет. Если время от времени посещать интернет-страницу арбитражного суда района, где зарегистрирована интересующая Вас недвижимость, можно многое выяснить для себя. Например, фигурировал ли этот объект в судебных разбирательствах, или «засветился» ли ваш продавец в качестве истца или ответчика.

Кроме этого, договор купли-продажи нужно дополнить пунктом о том, что в случае появления претензий третьих лиц, сторона-продавец обязуется свидетельствовать на стороне покупателя и гарантирует с этой целью присутствие своего представителя в ходе судебного разбирательства. И в случае утраты покупателем права собственности на недвижимость (по причинам, от него не зависящим), сторона-продавец возвращает покупателю уплаченную по сделке сумму и компенсирует ему все понесенные затраты.

Все способы защиты необходимо использовать в комплексе. Только такой подход позволит уберечь себя от действий мошенников и сохранить если не объект недвижимости, но хотя бы собственные средства.

Новостройки. Как правильно выбрать и купить жилплощадь?
Когда мы думаем о приобретении жилплощади, наиважными аспектами для нас становятся надежность и безопасность... Доля во время заложения фундамента будущего дома. Инвестирование в процессе создания будущего жилища. Выгоднее, но не без риска. Как уберечь себя и свои деньги от риска?

Большинство инвесторов, включающих физические и юридические лица, думают сегодня о том, как вложить капитал в строительство квартир, офисов, различных объектов недвижимости. Инвестиции эти весьма перспективны, но и о юридической стороне этой "монеты" не стоит забывать. Первым делом нужно проверить наличие комплекта бумаг и документов, которые должны быть у застройщика и проверить законность предоставления земельного участка под застройку.

Разрешить ситуацию с юридическими правами граждан, получающими бумаги на квартиры в будущих домах, разрешения на строительство которых не были узаконены до 1 апреля 2005 года, или были узаконены после 1 апреля 2005 года, по наличию на конец ноября 2005 года, можно сказать, что она достаточно ухудшилась по сравнению с теми, которые строились появления закона. Не смотря на утверждённый ГосДумой закон о привлечении денежных капиталов до разрешения на строительство и обнародования проектного плана почти все застройщики не перестали привлекать денежные капиталы на данной стадии строительства. Но если перед утверждением в силу закона “Об участии в долевом строительстве…” это легко могли делать открыто, то теперь активно используются различные варианты по уходу от закона.

Ранее любому покупателю предлагался к рассмотрению более-менее понятный контракт инвестирования, где почти каждый мог с первого прочтения понять права и обязанности сторон, указывалось, что предварительная сумма идет только и только на строительство дома и т.д., при нарушении обязанностей по контракту заказчик мог в суде без особых проблем доказать свои права, признать, что квартира находится в его собственности, и был соответствующий опыт судебной практики, то теперь изобретаются разные “серые” способы, большинство из которых обходит закон. В следствии с законом застройщик может привлекать денежные капиталы заказчиков для долевого создания жилых домов только в связи с договором об участии в долевом строительстве, только после наличии у него разрешения на создание, оформления прав на землю, где будет строиться дом и опубликования проектной декларации.

Чтобы обойти неудобный для себя закон, застройщики применяют ряд обходящих закон планов, которые можно для удобства разделим на 2 группы:

1. Формально не нарушающие закон – уступка прав и обязанностей по инвестиционному контракту, вексельная форма (есть и другие ее виды, нарушающие закон). Не редко используется реализация жилья через ЖСК.

Уступка прав по базовому инвестиционному контракту используется когда есть утверждённый до 1 апреля 2005 года инвестиционный договор с администрацией, либо внутри соинвесторов — юридических лицам. Приобретающему привелегии и права на квартиру заказчику уступаются по контракту в части (право требования оформления в его распоряжения по окончании строительства конкретной жилплощади), при этом нового договора не может заключаться и заказчик становится участником уже заключенного договора (а он был завершён до 1 апреля 2005 года и под распространение нового закона не входит). Данная структура юридически возможна и законна, но нужно внимательно просмотреть и изучить основной инвестиционный договор по которому уступаются права, т.к. в определенных ситуациях такая уступка не может быть совершена. Подводные камни не исключены, если кто-то сделает такую уступку именно как привлечение денежных капиталов для строительства, хотя оплату по уступке получает не первоначальный инвестор.

При “вексельном” плане заказчик получает вексель и одновременно застройщик берет на себя продажу после завершения строительства квартиры по стоимости, совпадающей с указанной в векселе, к определенному сроку. Важно сказать, что вексель и обязательство предоставить жильё формально по закону никак не связаны, поскольку вексель это ценная бумага, не содержащая нигде не прописанное обязательство оплатить указанную в нем стоимость к определенному сроку, т.е. формально привлеченых денежных капиталов в долевое строительство нет. В векселе нельзя указать подлежащее передаче жильё. Данный план не гарантирует заказчику получения жилья, поскольку непосредственно за жилплощадь заказчик еще капитала формально не внес, а по векселю капитал ему могут вернуть в установленную дату. Кроме того, заказчик в случае появления у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления даты платежа по векселю. Подача иска в суд об обязании заключения основного контракта часто не может быть совершена из-за юридических недоработок плана (нельзя определить предмет контракта из-за того, что в предварительном контракте заказчик и исполнитель договариваются заключить контракт купли-продажи жилья, которого нет в наличии и т.п.). Так же могут быть сложности и со взысканием убытков, поскольку капитал формально не внесен (формально средства за жильё вносятся только после заключения контракта купли-продажи путем зачета суммы по векселю). Соглашаться на нее можно при полной уверенности в том, что жильё будет построено и фирма надежна.

Стоит упомянуть о плане приобретения квартиры с помощью ЖСК. Соглашаться на этот план стоит в случае, если Вам сразу подбирают жильё и оформляют в собственность, чего в действительно происходило всего несколько раз, либо если ЖСК действует под “опекой” известной фирмы и существует специально для “ухода” от закона. Контракт как правило в этом случае с заказчиком не заключается, а право настаивать на квартире полагается на устав ЖСК и его внутренних бумагах, в которые легко можно внести корректировки, т.е. это совершенно другие отношения, опирающиеся не на контракт, а на членстве в ЖСК, отличающиеся от реализуемых в остальных планах и нарушать права заказчиков при использовании данного плана проще, чем в остальных ситуациях. Также многие заказчики выступают с претензиями к ЖСК, которые не выполняют своих договорённостей. Следует учитывать, что до выплаты первичных сумм за квартиру (права на квартиру) находятся в собственности ЖСК и на нее может быть написано взыскание в случае возникновения у ЖСК проблем. Многие ЖСК, действующие в настоящее время на рынке, можно отнести к “финансовым пирамидам”. При приобретении квартиры таким методов нужно обязательно проверить бумаги (Устав и т.п.), а так же собрать данные о положении компании на рынке. Формально покупка квартиры через членство в ЖСК законно.