Единая
Риэлтерская
Сеть

Ипотека. Инструкция пользователя: Почему необходимо обратиться вначале к риэлтору?

Специалист, выслушав ваши пожелания по квартире, сразу определит ее рыночную стоимость. Сопоставив величину имеющихся у Вас средств и ваших доходов, скажет, какие у вас шансы получить кредит. Затем, учитывая специфику ваших доходов (некоторые банки работают с "серыми" доходами) и ваши требо-вания к квартире (не все банки работают с новостройками и с так называемыми "альтернативами"), подберет наиболее подходящий для вас вариант ипотечной программы. Кстати, во многих агентствах, которые специализируются на ипотечных сделках, такие консультации бесплатны.

Подача документов в банк

Если клиента сопровождает риелторская фирма, с которой у банка подписано соглашение, процедура андеррайтинга (т.е. проверка платежеспособности будущего заемщика) проходит быстрее и обычно не превышает двух недель.

Ищем Квартиру

На сегодняшний день в Москве спрос по-прежнему превышает предложение, поэтому найти подходящую квартиру не так просто. Следует также учитывать ограниченный срок действия решения кредитного комитета (обычно два-три месяца), в течение которого должна быть куплена квартира и оформлен залог.

Оценка

Банк должен быть уверен в рыночной стоимости квартиры, которая будет находиться у него в залоге несколько лет. Поэтому квартиру нужно оценить у профессионального оценщика. Сертификат об оценке передается в банк. Стоимость услуг оценщика примерно составляет 200$.

Решение кредитного комитета

Квартира найдена, документы собраны и направлены на проверку банка. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом изучают документы на выбранную вами квартиру. Если их все устраивает, далее следует процедура оформления кредита.

Кредитный договор

Перед сделкой вы подписываете с банком кредитный договор, в соответствии с которым банк готовит для вас необходимую сумму денег.

Деньги

Вы вносите первоначальный взнос (обычно в размере 5-40% от стоимости квартиры, затем в зависимости от правил конкретного банка, деньги поступают продавцу (либо наличными через депозитарную ячейку, либо перечисляются на счет продавца).

Залог и нотариальное оформление

При покупке квартиры с помощью ипотеки необходимо обязательное нотариальное удостоверение сделки. Если банк согласен, чтобы залог был оформлен после приобретения квартиры покупателем (заемщиком), то договор купли-продажи может быть оформлен в безнотариальной форме, а залог - в нотариальной.

Государственная регистрация

Сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствую-щих записей в Единый государственный реестр прав. Переход права собственности происходит в момент государственной регистрации.

Страхование

Этот шаг неизбежен при сделках по ипотеке. Что именно необходимо страховать, зависит от конкретного банка. Ниже приводится список обязательного страхования.

- Страхуется случай потери заемщиком права собственника.

- Страхуется ущерб, причиненный заложенному имуществу как самим заемщиком, так и третьими лицами. Например, соседи залили квартиру заемщика, либо она пострадала по какой-то иной причине.

- Страхуются жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика.

Ипотечное кредитование

Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Имея 20-30 % от стоимости нужной Вам квартиры свободных средств, вполне реально решить квартирный вопрос. Сумма кредита может быть до 90 % стоимости квартиры. Срок кредитования от 6 месяцев до 20 лет, процентная ставка от 10,5 % годовых в рублях и зависит от конкретных характеристик заемщика и квартиры.

Залогом может служить любая ликвидная квартира, купленная как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, которая оформляется в собственность заемщика и передается в залог банку. Заемщиком может стать любой гражданин вне зависимости от гражданства и места регистрации, обладающий подтверждением стабильного источника дохода (хотя некоторые программы учитывают и банковские депозиты, ценные бумаги, страховые выплаты, а также "альтернативные" способы выдачи зарплаты).

Ипотека под новостройку

Ипотека на покупку жилья в новостройке - относительно молодой вид кредитования. Выдавая кредит на покупку новостройки, банк предпочитает застраховаться от возможных проблем за счет увеличения суммы первоначального взноса и процентной ставки.

Процентная ставка по кредиту, выданному на покупку новостройки, делится на два периода: этап строительства (инвестирования) и этап собственности. При покупке квартиры в строящемся объекте Вы выступаете инвестором и приобретаете право требования доли в этом доме. Банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой. Как только дом сдается и Вы становитесь собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня.

Основной особенностью при выдаче кредитов на покупку строящегося жилья является положительная квалификация инвестора-застройщика и объекта строительства банком. Для чего в банк необходимо предоставить документы на организации, участвующие в инвестиционно-строительном процессе, и исходно-разрешительную документацию по строительству.

Ипотека под загородную недвижимость

Воспользовавшись таким видом кредитования, как ипотека на загородную недвижимость, Вы сможете приобрести готовый жилой дом для индивидуального проживания или земельный участок с недостроенным жилым домом и получить средства для его достройки. Сумма кредита может составить до 70 % от стоимости приобретаемого дома.

Жилищно-строительный кооператив

ЖСК - это одна из форм альтернативного кредитования, строящаяся на накопительной схеме. Кооператив предоставляет своим членам заем на приобретение квартиры и возможность жить в ней до полной выплаты ими своего долга. Пайщик платит первый взнос 5 % от цены приобретаемой квартиры, а затем долями вносит сумму, которая через определенный срок должна достичь половины стоимости квартиры, после чего пайщик получает возможность заняться с помощью кооператива подбором квартиры, которая до окончательной выплаты им займа будет находиться в собственности ЖСК и вселиться в нее. Затем пайщик продолжает выплачивать ЖСК оставшуюся сумму равными долями по индивидуальному графику.

Основные плюсы для пайщика ЖСК:

- минимальные требования к участникам;
- низкие проценты по займам;
- индивидуальный подход;
- сбалансированная система периодов накопления и рассрочки;
- свобода выбора между первичным и вторичным рынком жилья, причем пайщик не обязан принимать решения на этапе вступления в кооператив.

При желании член кооператива может не только купить квартиру, но и улучшить жилищные условия при помощи обмена. В этом случае до достижения порога паенакопления человек живет в собственной квартире, а потом ему подыскивается квартира большего размера.

Кроме того, все приобретаемые квартиры страхуются от обычных - пожара, затопления и других рисков. Главный орган управления ЖСК - общее собрание членов кооператива. В правление может войти любой из них при условии, что за него проголосовали остальные.

Деятельность ЖСК регулируется следующими законодательными актами:

- Статья 116 ГК РФ (Потребительские кооперативы)

- Федеральный закон " О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан" (принят в первом чтении Государственной Думой РФ).

1.Вступление в ЖСК

Будущий пайщик пишет соответствующее заявление, платит вступительный взнос и 5 % от предполагаемой стоимости будущего жилья, а затем определенными долями вносит сумму, которая через год должна достичь половины стоимости квартиры. С собой, как правило, необходимо иметь паспорт и нужную сумму денег. При обращении в кооператив следует, в первую очередь, внимательно ознакомиться с уставом, запросить данные о том, сколько человек является его членами, сколько - уже живут в квартирах, а также изучить договор, где должны быть четко прописаны права и обязанности сторон.

Вступительный взнос не зачитывается в стоимость будущей квартиры, а идет на обслуживание деятельности кооператива. Существует формула, по которой можно определить долю пайщиков кооператива, уже обеспеченных жильем: количество купленных квартир делится на общее число членов ЖСК и умножается на 100 процентов.

2. Накопление средств

Пайщик постепенно накапливает необходимые 50% стоимости будущего жилья. Общий доход семьи, которая решила воспользоваться этой системой, должен составлять около 3 тыс. долларов.

3. Подбор квартиры и выдача займа

Как только очередь подошла, стоимость будущего жилья фиксируется, кооператив вам подбирает подходящую квартиру. На недостающую сумму предоставляется заем. Квартира оформляется в собственность кооператива до полного возврата займа.

Наиболее крупные кооперативы имеют постоянных партнеров в лице солидных страховых компаний, а также банков. ЖСК сам предоставляет риэлтора, профессиональная ответственность которого застрахована. Его услуги оплачиваются, в среднем, из расчета 3-5% от стоимости жилья.

4. Договор найма жилого помещения

После покупки квартиры вы заключаете с кооперативом договор найма жилого помещения или безвозмездного использования, по которому вы можете зарегистрироваться в приобретаемой квартире.

5. Возврат займа

Вселившись в квартиру, вы выплачиваете свой пай согласно определенному для Вас кооперативом индивидуальному графику погашения платежа.

В случае непредвиденных обстоятельств возможна небольшая отсрочка ежемесячных платежей без каких-либо штрафных санкций.

Паевые взносы рассчитываются в рублях и перечисляются через банк.

6. Оформление квартиры в собственность

Как только член кооператива выплатил свой пай, он становится собственником квартиры. Справка Правления ЖСК о полностью выплаченном паевом взносе - законное основание для регистрации права собственности члена ЖСК в государственных регистрирующих органах.

Если по каким-либо причинам член кооператива захочет из него выйти, то ему вернут все вложенные средства (за исключением вступительного взноса).


Источник: Газета "Квартира. Дача. Офис