Единая
Риэлтерская
Сеть

Выбор квартиры и сбор документов

Риэлтор заинтересован в том, чтобы вы получили как можно больший кредит на лучших условиях: от этого зависит его вознаграждение.

Обыватели могут много говорить о том, нужен на этом этапе риэлтор или нет. Но профессионалы утверждают: "Трудозатраты по подбору квартиры в одной, ипотечной сделке такие же, как в трех обычных". Почему? Потому что нужно учесть не только требования покупателя, но и специфические требования банка (например, в квартире не должно быть перепланировки, а продавец должен быть согласен указать в договоре купли-продажи реальную сумму сделки). Выполнить большую работу по "обзвону" обычному человеку, у которого еще есть своя работа, сложно. К тому же время-то поджимает: решение кредитного комитета действительно три четыре месяца Не надо забывать и о сборе документов: стопка бумажек, которые требуются при ипотечной сделке, гораздо толще, чем при обычной купле-продаже. И продавец не обязан их все собирать. Так что риэлтор и здесь может оказать вам большую помощь. Кстати, еще недавно риэлторам приходилось долго объяснять продавцам, что означает покупка у ник квартиры по ипотеке и чем это им "грозит" . Теперь же продавцы только спрашивают, какой банк выдает кредит.
Подготовка и проведение сделки

В ипотечной сделке есть еще одна немаловажная особенность: банк, выдающий кредит, определяет, как она будет проведена: какой нотариус зарегистрирует куплю-продажу, как будут переданы деньги продавцу и т. д. Спорить с банком бесполезно. Бывали случаи, когда сделка срывалась именно потому, что продавец не соглашался на предлагаемую схему. Уговорить его - задача риэлтора.

Возможен и такой сценарий: решение кредитного комитета получено, квартира найдена, но по какой-то причине сделка не может быть осуществлена (например, вас или квартиру отказалась страховать страховая компания или даже банк неожиданно отказал в кредите). Если вы занимаетесь сделкой самостоятельно, то теряете задаток, который отдали продавцу. Многие (хотя и не все) риэлторы работают по такой схеме: вы передаете сумму для задатка им. То, как они ею распоряжаются, - вас не касается. Если сделка сорвалась и задаток пропал - это проблема риэлтора, не ваша.
Маленькие хитрости

По мере развития ипотеки увеличивается количество различных (легальных!) схем, которые можно реализовывать с привлечением банковских кредитов. Допустим, у нас есть квартира, но вы хотели бы купить большую, не прибегая к классической альтернативе (то есть продавать свою - другую).Если доходы позволяют, вы можете заложить ту квартиру, в которой сейчас живете, и использовать эти деньги в качестве первоначального взноса. Затем взять недостающее как кредит на покупку новой квартиры. Недостаток этой схемы в том, что вам придется платить сразу по двум кредитам. Но, с другой стороны, вы можете одну из квартир сдавать в наем (и этим частично покрыть выплаты по кредиту) или просто неспешно продавать, подыскивая более выгодные условия.

Сколько стоит риелтор?

Есть мнение, что риелторы не оказывают "бесплатны е" услуги в качестве ипотечного брокера. Просто их вознаграждение хитро запрятано в увеличенный процент от сделки, который вы им заплатите. Но многие риэлторы - ипотечные брокеры уверяют, что их комиссионные ничуть не выше, чем при обычной сделке (то есть 3-б%). В чем секрет трудозатраты-то выше? Риэлтор, помогая с кредитом, повышает вашу платежеспособность, поэтому абсолютная величина его комиссионных тоже вырастает. Правда, агентства, имеющие особые условия для своих клиентов в каких-либо банках, услуги свои оценивают дорого. Но это и неудивительно - иногда они могут существенно помочь снизить выплаты за пользование кредитом.
Как найти риэлтора?

Далеко не каждый риэлтор, даже очень хороший, может быть ипотечным брокером. Дело в том, что даже сегодня доля ипотечных сделок купли-продажи квартиры не превышает 2%. Четыре-пять лет назад она была еще меньше. И большинство риэлторов не понимали, зачем связываться с какой-то ипотекой, когда работы и так хватает. Только некоторые верили в то, что это направление стоит развивать. Теперь таких агентств становится все больше. Но вы, наверное, вряд ли захотите, чтобы риэлтор обкатывал на вас технологию ипотечной сделки?

Прежде чем обращаться к риэлтору, определите для себя, какую квартиру вы хотели бы приобрести - на вторичном рынке или новостройке. Технологии сделки здесь будут разными.

Как распознать с большой вероятностью хороших специалистов? Во-первых, обращайтесь в агентства, где уже есть отделы ипотеки. Либо в агентства, которые позиционируют себя как специализирующиеся на заключении ипотечных сделок. Хорошо, если у агентства заключены договоры с несколькими банками, а его сотрудники прослушали специальные курсы.

Во-вторых, опытный риэлтор не просто обоснует выбор банка, но и направит вас к конкретному менеджеру. И за этим вряд ли будет стоять протекционизм: риэлтор заинтересован, чтобы вы как можно скорее получили как можно больший кредит на как можно более выгодных условиях.

Нелишне воспользоваться и рекомендациями друзей, которые уже успешно заключили ипотечную сделку с помощью риэлтора. Кстати, разбирающийся в ипотеке риэлтор может знать много тонкостей. Например, о том, что в определенных банках вам не выдадут кредит, если вас два раза штрафовали за управление транспортным средством в нетрезвом виде.